Cao su “tăng gia” từ đất

Bất động sản khu công nghiệp được dự báo là lĩnh vực hưởng lợi nhiều nhất từ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Việt Nam cũng là quốc gia liên tục tăng trưởng thu hút FDI qua các năm, đồng thời là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào nhờ có vị trí địa lý thuận lợi, nền kinh tế – chính trị – xã hội ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, chi phí đầu tư cạnh tranh, lực lượng lao động dồi dào, có tay nghề cao… Nhiều địa phương đã “dọn tổ đón đại bàng” từ nhiều năm trước cho thấy tiềm năng của bất động sản khu công nghiệp đã được nhận thấy từ rất sớm. Tại khu vực phía Bắc, lợi thế nằm ở vị trí nằm gần Trung Quốc, chi phí thấp và quỹ đất sạch dồi dào. Còn khu vực phía Nam được đánh giá cao nhờ có tốc độ đô thị hóa cao, cơ sở hạ tầng phát triển…

Tại Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam – VRG, phát triển khu công nghiệp là một trong những hoạt động trọng tâm. Trong năm qua, VRG tập trung phát triển nhiều dự án khu công nghiệp quy mô lớn như dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II diện tích 344 ha (Bình Dương); dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Rạch Bắp mở rộng diện 360 ha (Bình Dương); dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp diện tích 317 ha (Bình Phước); dự án Khu công nghiệp Minh Hưng III mở rộng diện tích 577,53 ha (Bình Phước); dự án Khu công nghiệp Hiệp Thạnh giai đoạn I diện tích 95,17 ha (Tây Ninh)… Thực tế, nguồn cung đất khu công nghiệp thị trường phía Nam đã giảm mạnh từ năm 2022 do nhiều nguyên nhân, trong đó có vấn đề giải phóng mặt bằng chậm.

Tại đại hội cổ đông năm 2023, các cổ đông VRG đã đặt vấn đề về tình hình chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp tại một số đơn vị thành viên như Công ty CP Cao su Phước Hòa, Công ty CP Cao su Đồng Phú... Trong khi đó, Khu công nghiệp Tân Lập 1 có nguồn gốc đất tương tự như Khu công nghiệp VSIP 3 và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 được nhà đầu tư mong đợi đẩy nhanh tiến độ. “Tập trung chỉ đạo để phát triển các khu, cụm công nghiệp trong toàn Tập đoàn, đồng thời thí điểm triển khai nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao” là nội dung được VRG nhấn mạnh tại Báo cáo thường niên 2023.

VRG hoạt động với 5 ngành nghề chính, trong đó có đầu tư kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên đất cao su chuyển đổi và nông nghiệp công nghệ cao. Tại buổi làm việc với tỉnh Tây Ninh mới đây, VRG đã đề nghị lãnh đạo tỉnh cho phép doanh nghiệp này và các đơn vị thành viên làm chủ đầu tư các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phù hợp với quy hoạch của địa phương. Theo kế hoạch năm 2024, VRG sẽ tập trung đầu tư dự án Khu công nghiệp Hiệp Thạnh tại huyện Gò Dầu quy mô 573,81 ha. Trước đó, VRG đã đầu tư dự án Khu công nghiệp Phước Đông, Khu đô thị tái định cư phục vụ dự án Khu liên hợp công nghiệp đô thị dịch vụ Phước Đông – Bời Lời.

Đối với Công ty CP Cao su Phước Hòa, tại 2 khu công nghiệp tham gia góp vốn là Nam Tân Uyên 3 và VSIP 3 đều có vị trí thuận lợi, được kỳ vọng nhanh chóng được lấp đầy do nguồn cung đất công nghiệp tại Bình Dương không còn nhiều. Theo đại diện PHR, Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 và VSIP 3 có thể mang lại nguồn thu ngay trong năm 2024, còn Khu công nghiệp Tân Lập (400 ha) và Khu công nghiệp Tân Bình 2 (1.005 ha) sẽ là động lực tăng trưởng trong dài hạn. Tại Công ty CP Cao su Đồng Phú, cùng với 2 thành viên viên khác thuộc VRG là Công ty CP Cao su Bình Phước và Công ty CP Nam Tân Uyên (mã NTC) thành lập Công ty CP Công nghiệp Bắc Đồng Phú quản lý 2 khu công nghiệp Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú.

Triển vọng đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm 2024 được cho là tập trung ở nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp có quỹ đất sạch, đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt, tình hình tài chính lành mạnh và nợ vay thấp cùng tỷ lệ cổ tức cao. Một chuyên gia phân tích cho rằng, VRG sẽ hưởng lợi từ việc nhận tiền đền bù đất trồng cao su chuyển sang đất phát triển khu công nghiệp. Việc VRG tự phát triển khu công nghiệp sẽ khó khăn hơn do các hoạt động chuyển đổi đều phải thông qua đấu giá.

“Yếu tố pháp lý là rào cản lớn nhất. Trong khu vực phía Nam, hiện chỉ Bình Dương là có nhiều dư địa mở rộng quỹ đất khu công nghiệp do còn nhiều đất trồng cao su, nhưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông qua đấu giá diễn ra chậm nên nguồn cung hạn chế”, vị chuyên gia này nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, những doanh nghiệp đã có sẵn đất khu công nghiệp có lợi thế hơn những doanh nghiệp đang làm thủ tục chuyển đổi vì giá đền bù tăng cao, thủ tục kéo dài. Thực tế, nguồn cung đất khu công nghiệp thị trường phía Nam đã giảm mạnh từ năm 2022 do nhiều nguyên nhân, trong đó có vấn đề giải phóng mặt bằng chậm. Năm 2024, kỳ vọng tiến độ hoàn thành thủ tục pháp lý được đẩy nhanh hơn khi các vấn đề về quy hoạch từ địa phương được xử lý rốt ráo.

Một số yếu tố hỗ trợ đi cùng thách thức của bất động sản khu công nghiệp cũng được chỉ ra. Cụ thể, Ấn Độ và Indonesia là 2 đối thủ cạnh tranh lớn nhất của Việt Nam trong thu hút FDI vào lĩnh vực công nghệ cao – mảng hoạt động đang được các khu công nghiệp tại Việt Nam chú trọng. Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu cũng làm giảm lợi thế thu hút đầu tư FDI của Việt Nam, qua đó ảnh hưởng tới ngành bất động sản khu công nghiệp.

Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh nhờ những hiệp định thương mại đã ký kết, chi phí lao động và điện năng hấp dẫn... Việc nâng tầm lên đối tác chiến lược với Hoa Kỳ cũng làm tăng khả năng thu hút đầu tư từ thị trường rất tiềm năng này, đặc biệt với lĩnh vực phát triển công nghệ cao. Ngoài công nghệ cao, triển vọng lạc quan của lĩnh vực logistics cũng là yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Savills Việt Nam dự báo, giá thuê kho bãi phục vụ dịch vụ hậu cần logistics sẽ tăng ổn định nhờ nhu cầu ngành tiêu dùng phục hồi và xu hướng mở rộng cơ sở sản xuất sau dịch.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, Việt Nam là một trong những thị trường có ngành logistics phát triển nhanh nhất thế giới với mức tăng trưởng bình quân 16%/năm trong những năm gần đây. Ngành này đã phát triển nhanh chóng cùng với nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất có giá trị gia tăng cao và sự phát triển của thương mại điện tử được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu ngày càng tăng tại Việt Nam. Chỉ số hiệu suất hậu cần (LPI) quốc gia của Việt Nam trong năm 2023 đạt 3,3 điểm – tăng từ mức 3,27 điểm vào năm 2018 và là mức cao nhất kể từ khi chỉ số này bắt đầu được áp dụng vào năm 2007.